Bien assurer son condo: ce qu'il faut savoir

Les nouveaux propriétaires s'étonnent souvent du fait que la protection d'un condominium passe par deux contrats: l'assurance du copropriétaire et l'assurance du syndicat de copropriété. Lorsqu'un pépin survient, l'indemnisation est accordée par l'un ou l'autre des contrats, ou encore par les deux, selon l'étendue et la nature des dommages. Mieux vaut donc connaître les particularités de chaque contrat afin de faire un choix éclairé.

L'assurance du copropriétaire

En tant que copropriétaire d’un condo, vous devez vous procurer une assurance habitation adaptée à votre situation. Cette assurance vous offre diverses protections, dont certaines sont exigées par la loi ou par la déclaration de copropriété.

L’assurance du copropriétaire offre d’abord une protection en responsabilité civile. Cette protection est obligatoire et doit être d’un montant minimal d’un ou deux millions selon le nombre d’unités dans votre immeuble. La protection couvre les dommages que vous pourriez causer involontairement à autrui. Par exemple, vous seriez couvert si votre chien mord une personne et lui inflige des blessures graves, si la laveuse brise et l’eau se répand chez le copropriétaire d’en bas ou encore si l’incendie qui a pris naissance chez vous a endommagé les unités voisines. En effet, s’il est prouvé que vous avez commis une faute, le syndicat pourra vous réclamer le coût des réparations aux parties qu’il a la responsabilité d’assurer.

Ce contrat protège également vos biens meubles (électroménagers, meubles, vêtements, appareils électroniques, etc.), de même que les améliorations apportées au condo, qui ne font pas partie du registre contenant la description des parties privatives de l’immeuble. Par exemple, si vous changez les armoires de cuisine pour des armoires de qualité supérieure, la différence de prix entre les nouvelles armoires de qualité supérieure et les anciennes de qualité moindre sera couverte par votre assurance habitation. L’équivalent du prix des armoires de moindre qualité sera protégé par l’assurance du syndicat de copropriété.

De même, si vous réalisez des travaux d’amélioration aux parties communes à usage exclusif (par exemple, vous posez de la céramique sur le plancher de la terrasse), votre assurance habitation couvrira aussi ces améliorations.

Avec la Loi 141 (adoptée en 2018 et révisée en 2022), l’assurance des copropriétaires a été améliorée et offre désormais une nouvelle garantie: la Garantie complémentaire – Répartition. Cette protection couvre le montant que le syndicat de copropriété pourrait vous réclamer s’il devait réparer des dommages à l’immeuble et que les sommes du fonds de prévoyance ou de l’assurance ne suffisaient pas. Mais attention: vous devez posséder la couverture adéquate pour les dommages réclamés par le syndicat pour profiter de cette garantie. Par exemple, si les dommages sont causés par un refoulement d’égout, votre contrat doit inclure cette protection pour que votre assureur paye la somme exigée.

Des protections supplémentaires ou un montant d’assurance minimal à détenir, notamment pour les infiltrations d’eau et les refoulements d’égout, sont parfois exigés par la déclaration de copropriété.

L'assurance du syndicat de copropriété

Si les biens du copropriétaire sont protégés par une assurance habitation, le bâtiment qui abrite son condo exige une assurance d’entreprise détenue par le syndicat de copropriété. Cette assurance doit notamment couvrir la responsabilité civile du syndicat et des personnes chargées de voir au bon fonctionnement, de même que les aires communes du bâtiment (entrée, ascenseur, terrasse, etc.), les biens communs (mobilier de terrasse, etc.) et les aménagements inscrits dans le registre contenant la description des parties privatives de chaque condo (baignoire, armoires, etc.). Le Code civil du Québec oblige le syndicat à détenir un registre contenant la description des parties privatives de l’immeuble. Ceci vous permettra de connaître les améliorations apportées à votre unité et d’ajuster adéquatement votre assurance habitation.

De plus, les syndicats doivent constituer un fonds d’autoassurance . Ce fonds couvre la franchise en cas de sinistre. C’est également au syndicat qu’il incombe de faire réparer les dommages à la suite d’un sinistre touchant les unités de condo ou les parties communes. Ces réparations n’incluent toutefois pas les biens des copropriétaires ni les améliorations apportées aux condos.

L’assurance contre les risques usuels (vol, incendie, etc.) est obligatoire et doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble. Le syndicat peut, en cas de sinistre, réclamer un montant d’argent à l’ensemble des copropriétaires, touchés ou non par le sinistre, pour réparer les dommages qu’il est responsable d’assurer. (Voir la Garantie complémentaire – Répartition de l’assurance pour les copropriétaires.)

_{Tableau 1 - Quelle assurance couvre les dommages dans un condo?}

Bien évaluer ses besoins d’assurance habitation

Avant d’opter pour un contrat d’assurance habitation, assurez-vous de lire votre déclaration de copropriété pour connaître vos obligations en matière d’assurance pour votre partie privative. Procurez-vous également une copie de la police d’assurance du syndicat et parcourez-la attentivement. Pour quel montant le bâtiment est-il assuré? Les couvertures choisies sont-elles suffisantes? Quel est le montant de la franchise et qui doit la payer en cas de sinistre? Si vous considérez que certaines protections sont insuffisantes, n’hésitez pas à ajuster votre contrat d’assurance habitation en conséquence. Certains avenants sont conçus spécifiquement pour combler le manque à gagner si l’assurance du syndicat n’est pas à la hauteur. Opter pour une protection parfaitement adaptée à vos besoins est le meilleur moyen de garder les mauvaises surprises à l’écart. Après tout, un acheteur averti en vaut deux. Parlez-en à votre assureur!